• Горячие новости
• Новости и тенденции

Как сравнить проекты ЕВ-5 и выбрать тот, что подходит именно вам

 

В интернете так много информации о программе EB-5, но почему-то нигде чётко не описана инвестиционная структура проектов. Как сравнить структуру проектов EB-5 и выбрать правильный вариант? Для начинающего инвестора это непростая задача. Ниже то, что вам нужно знать, будучи инвестором EB-5.

Структура капитала в проектах ЕВ-5

Чаще всего инвестиции EB-5 подразумевают вложения в проект коммерческой недвижимости, такой как многоквартирное жилое жилье, гостиница, офис или будущая торговая площадь и т. д. Естественно, проект коммерческой недвижимости имеет большой структурированный капитал. Капитал состоит из нескольких составляющих. Например, самая надёжная часть капитала – это старший кредит. Один из самых рискованных — основной капитал. Конечно, существуют и другие типы капиталов, расположенные между двумя вышеназванными.

Понимание инвестиционных структур и разницу капитала позволяет принять правильное решение по проекту ЕВ-5 и проанализировать все риски и прогнозируемую доходность.

Старший кредит – основа всего

Старший кредит, также называемый старшим долгом, является основным в финансировании проекта и составляет от 50% до 75% от всего капитала. Чаще всего его считают традиционным банковским кредитом, поскольку он обеспечен доверительным актом на саму недвижимость. Он имеет самый низкий уровень риска для кредитора, потому что он будет первым в очереди на погашение. Из-за наименьшего риска старший кредит имеет самую низкую целевую доходность.

Также важно оценить соотношение между займами и оцененной стоимостью. Например, если соотношение составляет 60%, то вероятность ошибки намного больше, чем при соотношении 85%.

Мезонинный кредит – второй по значимости

Мезонинный кредит находится между старшим кредитом и собственным капиталом. Из-за этой позиции он имеет приоритет выплат после старшего кредита и перед всем собственным капиталом. Как правило, он имеет более высокую среднюю целевую доходность, чем старший долг.

Мезонинный кредит традиционно был одной из наиболее распространенных структур капитала для проектов EB-5, учитывая его размер и количество рабочих мест, созданных проектом. Мезонинный долг подразумевает потенциально высокую доходность с учётом всех рисков, особенно в конце проекта.

При рассмотрении вопроса об инвестировании в мезонинный долг следует обратить внимание на опыт инвестиционной фирмы по недвижимости, кредитоспособность заемщика, качество базового актива и характеристику рынка. Инвесторы мезонинного долга также должны быть осведомлены о старшем кредите, мезонинному кредиту и любому другому мостовому финансированию. Коэффициент покрытия долга и отношение общей суммы кредита к стоимости должны оставаться относительно выгодными по отношению к предлагаемой норме прибыли.

Привилегированный Капитал-Гибкая Структура

Подобно мезонинному долгу, привилегированный капитал заполняет разрыв между старшим кредитом и долевыми вложениями общей капитализации проекта. Привилегированные инвесторы получают доходность, раньше, чем держатели обыкновенных акций, но позже держателей мезонинных долгов. Из-за этого привилегированные акции считаются менее рискованными, чем обыкновенные, но потенциал роста доходности может быть ограничен.

Привилегированный капитал не всегда однозначен. Иногда этот капитал выступает в роли подчинённого долга, но также выплачивать фиксированную прибыль. В других случаях он может работать как обыкновенный капитал, но иметь привилегии на права выплаты.

Основной Капитал – Самая высокая доходность

Инвесторы в основной капитал обычно имеют долю участия в собственности, но имеют более низкий приоритет, чем держатели привилегированных акций, если говорить о распределении процентов или выплат. Такие инвесторы являются последними в очереди на погашение, но они также могут получить очень высокую прибыль, связанную с также высокими рисками.

Тем не менее, многие проекты с участием основного капитала EB-5 могут снизить риск снижения для инвесторов, прогнозируя высокую доходность с учётом всех рисков.

Капитал ЕВ-5, самое важное

Понимание структуры капитала в проектах EB-5 важно, но всё же оно не дает полного понимания. Поэтому предлагаем вам несколько признаков, влияющих на успех инвестиций.

1. Ставки Капитализации

Ставка капитализации — это отношение чистого операционного дохода к рыночной стоимости или цене продажи имущества, обычно рассчитываемое на ежегодной основе.

2. Рынок

Если проект EB-5 расположен на таких рынках, как Нью-Йорк или Сан-Франциско, то он может быть менее рискованным, но с меньшим потенциалом роста. Однако менее популярные вторичные и третичные рынки могут предложить больше возможностей для роста, но имеют больший риск из-за менее устоявшейся и менее разнообразной местной экономики. «Выбор перспективного проекта EB-5 — это стратегия, которая принесла много успешных инвестиций нашим региональным центрам EB-5 и их инвесторам”- объясняет Фрэнсис Лайвли, генеральный директор и президент LCP Group, 45-летней фирмы по управлению инвестициями в недвижимость.

3. 3. Бизнес-План

Проекты EB-5 предлагают различную доходность и риски, исходя из выбранной стратегии. Однако все детали должны быть отображены в бизнес-плане. Инвестор EB-5 должен тщательно изучить и сравнить бизнес-планы разных проектов от разных компаний.

Фактором уверенности в снижении риска инвесторов является то, что генеральный партнер (застройщик или спонсор EB-5) инвестирует свои деньги в качестве некоторой части собственного капитала, демонстрируя равенство интересов. Когда инвестор знает, что компания-партнёр инвестирует в свой же проект, это даёт спокойствие и уверенность.

Знание различных инвестиционных структур капитала EB-5 и факторов, обеспечивающих уверенность в успехе проекта, поможет выбрать правильный и надёжный проект ЕВ-5. Для инвесторов, не склонных к риску, больше подойдёт старший или мезонинный долг. После многих лет стабильности на рынке, пришли изменения в виде пандемии. Возможно, именно сейчас формируются новые возможности и выгодные предложения на рынке недвижимости в любом сегменте капитала. Находчивые инвесторы никогда не упустят свой шанс!

 

---

СВЯЖИТЕСЬ С НАМИ ПРЯМО СЕЙЧАС И УЗНАЙТЕ О ВЫСОКОДОХОДНЫХ ПРОЕКТАХ И ВОЗМОЖНОСТИ ИММИГРИРОВАТЬ ПО АМЕРИКАНСКОЙ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРОГРАММЕ